El asunto que analizamos hoy es la devolución de la fianza al finalizar el contrato de arrendamiento. Quizá este punto sea uno de los más conflictivos en los contratos de arrendamiento. ¿Qué desperfectos en la vivienda se pueden descontar?¿Dejo de pagar al final del contrato de arrendamiento para que lo descuenten de la fianza? Te damos respuestas.

¿Qué dice la ley?

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos trata de dar solución a estos problemas. El artículo 21  de dicho texto legal regula la conservación de la vivienda:

Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Como vemos, el marco legal es bastante difuso. Ha sido necesaria la interpretación jurisprudencial de este concepto para esclarecer qué obras de conservación corresponden a cada una de las partes.

¿Existe una regla general?

Según la LAU, las reparaciones que corresponden al casero son las siguientes:

• Reparaciones necesarias para mantener la vivienda en las condiciones de habitabilidad que correspondan, como reparaciones en la estructura, cubiertas, fachadas, instalaciones eléctricas, de fontanería, de calefacción y de aire acondicionado, entre otros.
• Reparaciones necesarias para conservar la vivienda en buen estado, como pintura de la fachada y elementos comunes del edificio.

Por otro lado, las reparaciones que corresponden al inquilino son las siguientes:

• Reparaciones derivadas del mal uso de la vivienda o de sus instalaciones, como rotura de cristales, de puertas, de electrodomésticos, entre otros.
• Reparaciones de carácter menor o de mantenimiento, como el cambio de bombillas, de pilas de mandos a distancia, entre otros.

En cualquier caso, es importante revisar detalladamente el contrato de arrendamiento ya que éste puede establecer otras responsabilidades y obligaciones tanto para el casero como para el inquilino.

¿Qué son las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda ?

Algunas de las reparaciones de carácter menor que corresponden al inquilino son las siguientes:

• Cambio de bombillas y tubos fluorescentes.
• Reparaciones en grifos, cisternas y desagües.
• Sustitución de cerraduras, bisagras y pomos.
• Limpieza y desatascado de tuberías y desagües.
• Reparaciones en electrodomésticos que no forman parte del mobiliario, como una lavadora, nevera, entre otros.
• Reparaciones de desperfectos ocasionados por el inquilino, como roturas de cristales, manchas de pintura, entre otros.

Es importante tener en cuenta que estas reparaciones de carácter menor deben ser realizadas por el inquilino y su coste también corre a su cargo, salvo que el contrato establezca lo contrario o se haya llegado a un acuerdo previo entre las partes.

Como vemos, se trata de reparaciones básicas, que se refieren al mantenimiento ordinario de la vivienda, y que no comprometen la estabilidad del edificio ni la seguridad de las personas. Estas reparaciones son de carácter menor y se consideran responsabilidad del inquilino.

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¿Me puede retener la fianza el arrendador por estas reparaciones?

Por regla general, el casero/arrendador tiende a retener la fianza sobre la base de los siguientes conceptos:

• Cuotas arrendamientos pendientes.
• Facturas de suministros pendientes.
• Daños en la vivienda que requieran reparación.
• Indemnización por abandono anticipado de la vivienda.

En esta publicación sólo vamos a analizar la parte de los daños, dejando los otros puntos para posteriores entradas. En general, la fianza es aplicable tanto a rentas impagadas como a daños dejados en la vivienda que sean imputables al inquilino. En caso de que no te devuelvan la fianza y pretendan que como inquilino pagues la pintura del inmueble o una limpieza en profundidad, puedes reclamar.

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