Hoy, en nuestro blog hablamos sobre la acción declarativa de dominio. Lo vamos a comentar porque se trata de una acción que genera muchas dudas a los clientes. Hoy os mencionamos las principales.

¿Qué es una acción declarativa de dominio?

Curiosamente, hoy no os podemos dar un artículo del Código Civil pues no viene definida legalmente. Se trata de una creación jurisprudencial, es decir, un mecanismo creado por los tribunales de justicia para dar respuesta a una problemática que no estaba regulada. El objetivo de la acción declarativa de dominio es sencillo. No busca reclamar una propiedad, ni su posesión, ni su propiedad. El objetivo es únicamente constatar su titularidad.

Es decir, se trata de una acción encaminada a permitir al dueño de un bien la inscripción de un bien de su propiedad. Normalmente, esta acción se ejercita cuando el titular registral no es el titular real del bien.

Para resolverlo, el Tribunal Supremo en su Sentencia 7655/2012 de 22 de noviembre de 2012 (consulta la Sentencia aquí) establece que se trata de una acción que protege al titular de un derecho real, que pretende únicamente que se verifique su título.

¿Se trata de un caso habitual?

La realidad es que no es muy habitual, pero sí que se dan casos. Pongamos un ejemplo, el caso más habitual, hace unas décadas se vendió una vivienda en documento privado (ahora pensaríamos que eso era una locura, pero antes, era posible especialmente si se pagaba a plazos al promotor). Ese documento de compraventa nunca se elevó a público.

En este caso, el vendedor, que sigue apareciendo como titular real de la vivienda, fallece. Los herederos desconocen hasta la existencia de dicha vivienda. Sin embargo, el comprador no puede inscribir su título. Y no puede ni llamar a los herederos del vendedor porque los desconoce. Esta acción es el único mecanismo que tiene para proteger su titularidad.

¿Qué requisitos tiene?

Igualmente, no hay una norma que los regule, pero en esta Sentencia del Tribunal Supremo se establecieron los siguientes:

1. 1. Que el  demandante sea poseedor y pruebe el título de dominio sobre el objeto litigioso. Es decir, que tenga el bien en su posesión y demuestre cómo lo adquirió.2. Que el demandado esté interesado o pueda ser afectado por la declaración de dominio. En este caso, se puede simplificar a que aparezca como titular registral el demandado o alguna otra persona de la que el demandado pudiera haber recibido el título (habitualmente herencia).3. Que el objeto o cosa esté totalmente identificado, de un modo concreto y determinado. Aquí la problemática puede aparecer en fincas que no estén bien deslindadas.

   4. Que los el efecto del ejercicio de la acción únicamente se busque la verificación del derecho real del demandante.

   5. Que no haya transcurrido el plazo de prescripción de la acción. Aunque las acciones de defensa de la propiedad no prescriben, en algunos casos es más sencillo recurrir a otras figuras como la usucapión para reclamar el derecho de propiedad.

   6. Que el concurso de los anteriores requisitos se produzca de modo conjunto y concurrente y resulte de la prueba suministrada por la parte demandante.

Si tienes alguna duda específica, o si te encuentras en una situación similar, contacta con nosotros . Analizaremos tu asunto, y te orientaremos sobre la mejor forma plantear una solución.  Puedes contactar con nosotros o solicitar una cita previa haciendo clic aquí.

Vale, tengo claro qué es y cómo se usa. Pero, me han demando, ¿Qué hago?

En caso de que hayas recibido una demanda en este sentido, y si no tienes ninguna reclamación sobre la misma, lo más sensato es allanarte para evitar costas. En este punto, contacta con nosotros y te ofreceremos la alternativa más económica.

¿Me están pidiendo dinero?

No, este tipo de acción, lo que busca es reclamar la titularidad del bien, no busca que te condenen. En este sentido, puedes estar tranquilo. Lo que se pide, es defender su derecho de propiedad.

Si te queda alguna duda, estaremos  encantados de darle respuesta. En Abogados Garnata sabemos que los asuntos inmobiliarios son importantes para nuestros clientes.

Si tienes alguna consulta relacionada con el derecho civil, estaremos encantados de responderlas haciendo clic aquí.

Nuestro despacho de abogados de Granada, Guadix y Armilla, está a tu disposición.