La compra de una primera vivienda es un paso difícil para aquel que se quiere emancipar. Los precios son altos y el acceso a la financiación puede ser complicado si se tienen trabajos precarios. Para facilitar el acceso, se ha propuesto un sistema de tributación reducido. Veremos el ejemplo de Andalucía (se trata de un impuesto transferido a las comunidades autónomas). Y también veremos los principales problemas que pueden aparecer al aplicar estos beneficios.

¿Qué es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales?

Se trata de un impuesto que grava el cambio de titularidad de un bien. A efectos de esta publicación consideraremos la vivienda únicamente. Existen otras operaciones sujetas a este impuesto pero nos centraremos en esas dos que son las más comunes. Este impuesto está regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993. Su reglamento es el Real Decreto 828/1995, complementado por la legislación de cada comunidad autónoma.

¿A cuánto asciende y qué tipos reducidos existen?

Para la compra de vivienda a particulares (la vivienda nueva tiene IVA), los tipos varían entre el 2% y el 7% en Andalucía en la Actualidad. Pero existen los siguientes tipos reducidos:

• 6% Para compra de vivienda habitual con valor inferior a 150.000 euros.
• 3,5% Para compra de vivienda habitual, con valor inferior a 150.000 euros Para el casode menores de 35 años, víctima de violencia de género, terrorismo o se trata de una vivienda en un municipio con problemas de despoblación.
• 3,5% Para compra de vivienda habitual, con valor inferior a 250.000 euros, si eres familia numerosa o vaya a residir un discapacitado con un 33% o más de tasa de discapacidad.
• 2% Adquisición de vivienda para su reventa por una persona persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que sean aplicables las normas de adaptación del Plan General del Sector Inmobiliario.
• 2% Determinadas operaciones en las que participen las SGR o sociedades mercantiles del sector público estatal o andaluz cuyo objeto sea la prestación de garantías.

Nuestros clientes normalmente se acogen al 3,5 pero pueden surgir problemas. Os lo contamos más adelante.

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¿Qué problemas suele aparejar acogerse a estos tipos reducidos?

La administración comprueba celosamente que se den y se mantengan los requisitos que permitieron acogerse al tipo reducido. Os contamos los casos más habituales.

1. El caso más habitual es el de pérdida de la categoría de vivienda habitual. Puede darse la situación de que el propietario nunca llegue a ocupar la vivienda o la ocupe pero pronto se traslade a otra. La administración comprobará el empadronamiento, el domicilio fiscal, los suministros de la vivienda,… todo para saber si el propietario reside en ella. En caso de considerar que no se reside allí, abrirá una comprobación limitada para cobrar el 7% en lugar del 3,5%.
2. El segundo caso más habitual es cuando se discute el precio de la vivienda. Como hemos visto, existen límites de 150.000 o 250.000 euros para aplicar el tipo reducido. El precio de la vivienda es libre. Sin embargo, a efectos fiscales se usa el valor de referencia del catastro como límite inferior para la compra de dicha vivienda. Si el valor de referencia está por encima de los límites del impuesto, te abrirán una comprobación limitada también.

¿Qué hago si me abren la comprobación limitada?

En ambos casos se puede defender la aplicación del tipo reducido. En primer lugar, acreditando que sí se trataba de vivienda habitual pese a los indicios de que no lo sea que tenga la administración. En segundo lugar, tendremos que acreditar que ese valor de referencia no es el correcto. En estos casos es imprescindible utilizar una pericial que determine certeramente el valor de la vivienda. El valor de referencia del Catastro es un valor teórico que podemos rectificar si acreditamos el estado real de la vivienda.

Con esas dos estrategias podemos mantener el 3,5% aplicado frente al 7% que nos induce la administración.

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