El reciente desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años que llevaba viviendo desde 1956 en la misma vivienda del madrileño barrio de Retiro, ha provocado una importante polémica social.

A primera vista puede resultar difícil de entender: ¿cómo es posible desahuciar a una persona que lleva más de setenta años viviendo en una casa, que ha continuado pagando el alquiler y cuyo contrato procedía de una antigua renta?

La respuesta está en un régimen jurídico especialmente complejo: el de los contratos de renta antigua, las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, sobre todo, las reglas introducidas en 1994 para limitar progresivamente la duración de estos contratos.

Además, conviene aclarar algo desde el principio: Maricarmen no fue desahuciada por dejar de pagar el alquiler. El procedimiento se basó en la expiración del plazo del contrato.

Un contrato firmado en 1956

La familia de Maricarmen comenzó a vivir en la vivienda en 1956. El contrato fue suscrito el 3 de septiembre de aquel año por su padre.

En aquella época estaba vigente una legislación de arrendamientos muy diferente a la actual. Precisamente en abril de 1956 se había aprobado un nuevo texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Posteriormente apareció la conocida Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que consolidó un sistema especialmente protector para los inquilinos.

Una de sus características fundamentales era la llamada prórroga forzosa. En términos simplificados, aunque se hubiera pactado una duración determinada, el arrendatario podía continuar en la vivienda durante largos periodos y el propietario tenía posibilidades mucho más reducidas de recuperar el inmueble que las existentes actualmente.

También existía un régimen de subrogaciones mortis causa que permitía que determinados familiares continuaran en el contrato después del fallecimiento del arrendatario.

De ahí proceden muchos de los contratos que coloquialmente seguimos denominando “alquileres de renta antigua”.

La primera subrogación: de su padre a su madre

El padre de Maricarmen falleció en 1960. Su madre pasó entonces a ocupar la posición de arrendataria mediante una primera subrogación.

Durante décadas, por tanto, aquel contrato iniciado en 1956 continuó produciendo efectos. Este dato resulta fundamental para entender lo que ocurrió posteriormente: Maricarmen no era la primera persona que se subrogaba en el contrato, sino la segunda.

1985: el Decreto Boyer cambia las reglas, pero no acaba automáticamente con las rentas antiguas

En 1985 se produjo una de las reformas más importantes del alquiler en España.

El Real Decreto-ley 2/1985, conocido popularmente como Decreto Boyer, eliminó la prórroga forzosa para los nuevos contratos. A partir del 9 de mayo de 1985, los contratos podían tener la duración que libremente pactaran propietario e inquilino.

Pero hay un matiz importante que en ocasiones se pierde al explicar el caso de Maricarmen: el Decreto Boyer no eliminó los contratos de renta antigua que ya existían.

Su propia disposición transitoria estableció que los contratos celebrados antes de su entrada en vigor continuarían rigiéndose por la normativa anterior. Por tanto, el contrato de 1956 de la familia de Maricarmen sobrevivió también a esta reforma.

1994: la reforma decisiva para el caso de Maricarmen

El verdadero punto de inflexión llegó con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que entró en vigor el 1 de enero de 1995.

La nueva LAU quiso crear un régimen moderno para los nuevos alquileres, pero también tenía que resolver qué hacer con los miles de contratos antiguos que seguían vigentes.

Para ello introdujo una compleja regulación transitoria. La Disposición Transitoria Segunda se ocupa precisamente de los contratos de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Puedes consultar directamente el texto de la norma en el BOE. Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos en el BOE

Y aquí aparece la norma que acabaría siendo determinante en el caso de Maricarmen. La LAU permitió determinadas subrogaciones, pero introdujo importantes límites temporales.

Cuando fallece una persona que ya se había subrogado en el contrato antes de 1995, puede producirse en determinadas circunstancias una nueva subrogación a favor de determinados familiares.

Pero si quien se subroga es un hijo del arrendatario original, la regla general establece que el contrato se extingue a los dos años, con determinadas excepciones.

Una de esas excepciones resulta especialmente relevante: la existencia de una discapacidad igual o superior al 65 %, que puede permitir que el contrato se prolongue hasta el fallecimiento del hijo subrogado.

La segunda subrogación: Maricarmen entra en el contrato en 2005

La madre de Maricarmen falleció en 2005. Entonces, Maricarmen comunicó  su voluntad de continuar como arrendataria y se produjo la segunda subrogación del contrato.

Y aquí nació, años después, el conflicto jurídico. Maricarmen tenía reconocido un grado de discapacidad del 50 %, mientras que la excepción contemplada por la LAU exigía alcanzar el 65 %.

La propiedad sostuvo, por tanto, que aquella segunda subrogación no podía convertirse en un alquiler vitalicio.

Según la interpretación finalmente asumida por la Audiencia Provincial de Madrid, el contrato debía considerarse extinguido dos años después de la subrogación producida en 2005.

Pero siguió pagando el alquiler durante años: ¿no significaba eso que el contrato seguía vigente?

Este es probablemente el aspecto jurídicamente más interesante del caso. Maricarmen continuó viviendo en la casa y pagando la renta durante muchos años. Los propietarios continuaron cobrándola.

Incluso cuando Urbagestión adquirió la vivienda en 2018, comunicó inicialmente a Maricarmen que se subrogaba como nueva propiedad en los derechos y obligaciones del contrato y le facilitó una cuenta bancaria para seguir pagando. Posteriormente llegó incluso a actualizarse la renta.

Por eso el Juzgado de Primera Instancia nº 90 de Madrid dio inicialmente la razón a Maricarmen. En sentencia de 27 de enero de 2022 consideró relevante que durante años los propietarios hubieran aceptado la situación y el pago de las rentas. Sin embargo, la propiedad recurrió.

La Audiencia Provincial cambia el resultado

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid revocó aquella sentencia el 30 de junio de 2022. La Audiencia realizó una distinción especialmente importante.

Una cosa era reconocer que Maricarmen se había subrogado efectivamente en el contrato. Otra distinta era determinar cuánto podía durar legalmente esa subrogación.

El hecho de que los propietarios hubieran aceptado durante años el pago del alquiler no convertía, según la Audiencia, aquella segunda subrogación en un derecho vitalicio contrario al límite establecido por la LAU.

La figura clave: la tácita reconducción

Pero tampoco consideró la Audiencia que Maricarmen hubiese estado durante todos esos años ocupando ilegalmente la vivienda.

Al contrario, como había permanecido en ella pagando la renta con consentimiento de la propiedad, la Audiencia entendió que se había producido la denominada tácita reconducción, regulada en el artículo 1.566 del Código Civil. Es decir, terminado el contrato anterior, la relación arrendaticia había continuado mediante sucesivas renovaciones.

Como la renta estaba fijada por años, la Audiencia consideró que esas renovaciones eran anuales, conforme al artículo 1.581 del Código Civil. Esta distinción es fundamental.

No puede afirmarse simplemente que Maricarmen hubiese permanecido durante décadas en la vivienda “sin contrato” o ilegalmente. La controversia jurídica consistía en determinar qué contrato existía y cuál era su duración. EFE Verifica también ha señalado expresamente que resulta engañoso describir su situación como décadas de ocupación ilegal.

¿Qué hizo el Tribunal Supremo?

Maricarmen interpuso recurso de casación. El Tribunal Supremo no dictó una nueva sentencia resolviendo de nuevo todo el asunto. Mediante auto de 13 de diciembre de 2023, la Sala de lo Civil inadmitió el recurso de casación, dejando firme la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid.

Por tanto, quedó definitivamente consolidada la conclusión de que la cuestión no era si Maricarmen había llegado a subrogarse, sino cuánto podía durar aquella segunda subrogación.

¿Y la vulnerabilidad de una persona de 87 años?

Aquí deben diferenciarse dos cuestiones jurídicas. Una cosa es determinar si el contrato existe o se ha extinguido. Otra diferente es determinar si el lanzamiento puede ejecutarse inmediatamente cuando el arrendatario se encuentra en una situación de vulnerabilidad.

En los últimos años se han aprobado diferentes normas que permiten suspender determinados procedimientos de desahucio cuando concurren situaciones de vulnerabilidad económica y falta de alternativa habitacional.

Actualmente, determinadas suspensiones extraordinarias se encuentran prorrogadas hasta el 31 de diciembre de 2026.

Pero estas medidas tienen fundamentalmente carácter procesal y temporal.

Es decir, la suspensión de un lanzamiento no necesariamente convierte nuevamente en vigente un contrato que los tribunales han declarado extinguido.

Por eso una persona puede conseguir aplazar un lanzamiento y, sin embargo, continuar existiendo una resolución judicial firme que reconoce al propietario el derecho a recuperar la vivienda.

En el caso de Maricarmen hubo varios intentos de lanzamiento antes de que finalmente se ejecutara el desahucio el 23 de septiembre de 2026.

¿Siguen existiendo las rentas antiguas?

Sí, todavía existen contratos de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

Pero que un contrato sea de “renta antigua” no significa necesariamente que pueda transmitirse indefinidamente de padres a hijos y de hijos a nietos.

Precisamente la LAU de 1994 diseñó un sistema encaminado a que estos contratos fueran desapareciendo progresivamente, limitando las posibilidades de subrogación.

Por eso, cuando fallece el titular de un contrato antiguo, es esencial estudiar la fecha del contrato, quién era el arrendatario original, cuántas subrogaciones se han producido, cuándo tuvieron lugar, qué parentesco existe, cuánto tiempo se convivió con el arrendatario y si existe alguna discapacidad jurídicamente reconocida.

Un pequeño detalle puede cambiar completamente el resultado.

¿Qué nos enseña jurídicamente el caso de Maricarmen?

Probablemente la principal lección sea que en materia de arrendamientos la antigüedad de una situación no garantiza por sí sola que exista un derecho indefinido a permanecer en la vivienda.

También demuestra lo contrario: que la simple expiración de un contrato no significa necesariamente que la persona que continúa en la vivienda pase inmediatamente a ser una ocupante ilegal.

Puede existir una tácita reconducción, una nueva relación contractual, una subrogación válida o mecanismos legales de suspensión del lanzamiento.

Por eso resulta peligroso analizar estos asuntos únicamente mirando el contrato original. Hay que reconstruir toda la historia jurídica del alquiler.

¿Tiene un contrato de renta antigua o ha recibido una demanda de desahucio?

Si usted o un familiar vive en una vivienda con un contrato antiguo, ha heredado la posición de un arrendatario, ha recibido una comunicación del propietario dando por terminado el alquiler o se enfrenta a una demanda de desahucio, resulta especialmente importante revisar la documentación antes de abandonar la vivienda o aceptar la interpretación del propietario.

En Abogados Garnata podemos estudiar el contrato original, las posibles subrogaciones, los pagos realizados, las comunicaciones mantenidas con los sucesivos propietarios y las circunstancias personales del arrendatario para determinar si el contrato continúa vigente y qué posibilidades de defensa existen.

En materia de renta antigua, una diferencia de fechas, una subrogación anterior o la forma en que el propietario ha actuado durante años pueden resultar decisivas. Puedes contactar directamente con nosotros haciendo clic aquí.

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